老旧小区改造的玉溪样本

古楼小编-木颜语 · 发表于 2022-12-22 18:10:31

2022年2月26日，全省城镇老旧小区改造工作现场推进会在玉溪市召开。图为参会人员在红塔区朱槿片区观摩。资料图李冉摄

今年9月下旬，住房和城乡建设部发布第五批城镇老旧小区改造可复制政策机制清单，云南省玉溪市红塔区和江川区老旧小区改造经验入列其中，其着力服务“一老一小”的做法被推广到全国供学习借鉴。

我市在老旧小区改造中探索出的“玉溪经验”已经不止一次被列为全国或全省样板工程。记者从市住房和城乡建设局获悉，2020年、2022年全省老旧小区改造现场会两次在玉溪召开；2021年峨山猊江小区被列为“我为群众办实事”实践活动省级联系点和住房和城乡建设部全国100个联系点之一；红塔区、峨山县被评为2022年云南省城镇老旧小区改造升级优秀典型；红塔区泷水塘片区、江川区文祥街片区被列为云南省2022年城市更新示范项目；红塔区泷水塘片区被住房和城乡建设部列为2022年老旧小区改造联系点之一。

自2019年启动老旧小区改造工作以来，我市以老旧小区改造带动片区城市更新，突出片区联动改造和存量资源整合利用，探索出一条富有玉溪特色、可借鉴、可复制、可推广的“玉溪经验”，为全国、全省的城镇老旧小区改造贡献了玉溪智慧和玉溪方案。

“我家住在东风一小区，现在叫共美家园。”自居住的片区完成老旧小区改造后，在红塔区一公立幼儿园上大班的晨晨会自豪地给同伴介绍他的家。2005年，晨晨的母亲刘女士买下了现在居住的65平方米的二手房。以前，进小区的通道位于东风中路，无论是去农贸市场、医院，还是送儿子上幼儿园，刘女士都得从东风中路走。

老旧小区改造后，刘女士所住的小区围墙和柴棚都被拆了，与她家紧邻的另外17个小区的围墙和柴棚也被拆了，整个片区连成一个大小区，更名为“共美家园”。小区的道路四通八达，东南西北四个方向哪都走得通，晨晨的活动空间和交际圈得到很大的扩展，一家人住得很舒心。

刘女士家幸福感的增强，得益于老旧小区改造这一工程。

因地制宜增加休闲座椅，让居民休闲有坐处。

具有历史性变革的改造

2019年12月，中央经济工作会议明确提出要“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出到“十四五”末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。

自2019年起，我市高位推动，整体统筹推进老旧小区改造工作。市委成立城市工作委员会，统筹推进城市更新和老旧小区改造工作，各个县（市、区）成立老旧小区改造领导小组，充分调动各方力量，形成工作合力，整合各类资源，将老旧小区改造与“美丽县城”创建、爱国卫生“7个专项行动”、人居环境整治提升等工作结合起来，一并推进。

在此基础上，我市不断完善政策措施，强化制度保障，先后出台《关于简化城镇老旧小区改造项目审批手续的通知》《玉溪市统筹推进城市更新实施方案》《玉溪市城镇老旧小区连片提质改造工作实施方案》等文件，进一步细化老旧小区改造的规范要求，为老旧小区改造提供政策指引。

练江南苑小区是峨山县第一个实施老旧小区改造的项目。小区位于县政府旁的核心地段，内含22个集中连片的院落，共54栋楼房1104户居民，其中有4家改制企业，70%的居民为下岗工人。

从企业退休的居民老郭一直住在这里，几年前，他曾因水电管网老化、治安差、出行难而萌生换新房的想法，但高昂的房价让他望而却步，最终决定继续住着“老破小”。如今，老郭不再嫌弃自己的房子，而是庆幸没有花大价钱搬离。

整个小区各级政府累计投资了3200万元进行改造，通过实施围墙及“两违”建筑拆除、雨污管网铺设、停车位改造、完善便民服务配套设施等项目，22个院落被整合成8.28万平方米的新小区，活动空间扩大了，逛小区就像逛公园，下楼就能买菜，停车也比原来方便多了。

像老郭一样住在老旧小区的居民为数不少：他们有的已经退休，医疗支出逐渐增多，不敢进行住房消费；有的工作不稳定，对未来收入的不确定，让他们不敢贸然换新房；还有的年轻人，虽然已经买了新房，但城中心的老房子仍然是安置老人和孩子的“根据地”。他们不会在住房上投入更多，最愿意干的事就是对房屋和外围环境进行微改造，通过小投入实现从“有房住”到“住好房”的转变，他们渴望屋外的活动空间更大、绿化率更高、设施配套更全。

保留大树，记忆得到延续。

民之所盼，政之所向。玉溪市住房和城乡建设局局长王红介绍，我市始终坚持“人民城市人民建、人民城市为人民”的理念，深入贯彻落实中央和省关于推进城镇老旧小区改造的决策部署，大力弘扬“敢闯敢试、敢为人先”的玉溪精神，全力推进老旧小区改造工作。

王红认为，与投资巨大的棚改相比，老旧小区改造“手术更小”，花费更少，可以达到“花小钱办大事”的效果，对提升城市形象、改善居住环境起到很好的作用。因此，城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

红塔区住房和城乡建设局局长邹著介绍，以红塔区为例，中心城区有444个小区22个片区属于老旧小区，其规模占到城市建成区面积的三分之一，居住人口也占到三分之一。对老旧小区进行改造，是城市更新改造的重要组成部分，能让居民住得更舒心、生活更愉快，也能最大限度盘活公共资源，实现城市旧貌换新颜，提升城市活力。

绿化率是老旧小区改造的一个重要指标。

问需于民提升满意度

43岁的周先生对居住了15年的老旧小区体验颇深：水电管网老化，做饭一个不小心就跳闸；下水道的地漏防不住老鼠和蟑螂，需要常年灭鼠、灭蟑螂；晾晒空间有限，洗大件时要盯紧院子里的晒衣绳，一旦空出来就得马上去晾晒；重新装修意义不大，房子是砖混结构的，不能随意拆改。

而今，不少老旧小区暴露出了共性问题：没有电动车充电设备、监控、天然气及健身设施；外墙破旧、线路老化、下水管道经常堵塞……

那么，如何对老旧小区进行改造？居民们有不同的看法：周先生的岳母73岁，喜欢跳广场舞，想要小区周边有开阔的空间跳舞；李奶奶的两个孙子还小，她希望小区里有孩子玩耍的空间，方便遛娃；王大爷岁数大了腿脚不方便，他希望小区内能有医疗服务点，减少自己去医院的次数；王女士家住顶楼，自丈夫生病做了个大手术后，她希望能安装电梯；李先生每天都去父母居住的老旧小区午休和吃饭，他希望老旧小区里能方便停车；张女士经常在家做饭，她希望小区里有卖菜和订牛奶的小店……

尽管老旧小区改造“众口难调”，但充分听取居民的意见，是我市老旧小区改造的一个经验。

在峨山县，老旧小区改造坚持党建引领和群众路线，该县建立党建联盟例会工作制度，运用“双报到”等制度，压实党组织、党员和网格责任，并通过业主大会和入户调查广泛收集民意，最终制定出群众支持和满意的改造方案。

通过老旧小区改造，绿化率普遍提升。

一期改造时，峨山县推倒了围墙，增加了停车位，提升了环境；二期改造试点运行共享车位，提升门禁系统的智能化；三期改造则增加了社区养老服务以及育儿等功能。通过精心规划、拆墙透绿、拆违腾地，老旧小区改造实现了“一期胜一期，每期都升级”的目标，受到群众好评。

在红塔区，老旧小区改造工作专班采取“三上三下”的办法，广泛、充分听取街道、社区及居民的意见建议。邹著介绍，通过问卷调查、设计人员入小区、居民代表意见会、城市体检等方式，红塔区不断研究细化改造方案，对项目实施的可行性、资金使用效率等方面进行科学评估，做到“规划一片、联动一片、实施一片”，实现“一个片区一个方案，一张施工图”。

据一名设计师介绍，随着大拆大建的停止，市民对城市微更新、环境改造提升的需求越来越大。老旧小区改造并不是单纯地对环境进行提升，而是对百姓生活的重新审视，是记忆的延续，是对生活品质的尊重，设计上更注重人文关怀，用现代的设计手法，有针对性地解决以前的遗留问题。

在改造过程中，我市聚焦问题，全面了解居民意愿，尊重居民多样化需求，实行改造项目“清单化”管理：居民“点单”，按照“缺什么补什么”的原则，着力解决居民普遍反映的排水难、停车难、消防难、休闲难、如厕难、充电难等问题。

市住房和城乡建设局房改办副主任杨建磊介绍，全市30%的老旧小区改造实现了连片，通过拆除围墙和“两违”建筑，扩大公共空间，极大地满足了小区居民活动需要，小区有了更多绿化空间和车位，同时增加了休憩桌椅和晒被子的空间等。

王红介绍，把围墙拆除后，停车位普遍增加了三分之一，绿化普遍提升了10%至20%，公共活动空间更大，小区道路更加通达，出行更为便利。

据市住房和城乡建设局统计，截至目前，全市累计拆除违法建筑3.3万平方米，改造供水管网3.07公里、排水网管23.1公里、污水管网19.51公里；改造停车位10534个，增加充电桩483个；新增文化休闲场地50片、体育健身设施150个、社区服务站（所）5个，切实增强了人民群众幸福感、获得感、满意度。

老旧小区改造可以达到“花小钱办大事”的效果。

筹集资金推动高质量改造

据市住房和城乡建设局提供的数据显示，自2019年以来，我市共启动老旧小区改造992个、3475栋、501万平方米、51399户。截至目前，已完成改造699个小区，房屋2470栋，35665户，累计完成投资16.9亿元。

“从全市的投资额来看，老旧小区改造中居民出资比例非常低，居民出资较大的县（市、区），其出资额占比仅为老旧小区改造资金总额的10%。”杨建磊介绍，在16.9亿元的总投资中，2019年至2022年，我市共争取中央补助资金85247万元、省级补助资金1400万元。

面对资金缺口，我市按照“政府补一点、居民筹一点、社会参与一点”的方式整合各方资金、盘活小区资源、引进社会资本，建立资金多方共担机制，让改造可持续，让居民得实惠。据统计，全市发动居民出资1000多万元，建设停车位和商铺等配套设施产生租金收益6000多万元，引导水、电、气、通信等企业出资4810万元，筹集其他社会资金1300万元，发行政府专项债83600万元用于老旧小区改造。

住房和城乡建设部门一名干部介绍，按照“谁受益，谁出资”的原则，在老旧小区改造中受益的居民，是需要参与出资的。老旧小区改造内容分为基础类、完善类、提升类3类：基础类要提升供水、排水、供电、弱电、道路、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施；完善类要建设适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施；提升类主要解决养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递等设施，改造标准越高，资金需求越大。

多名干部介绍，仅靠中央、省级补助和政府专项债的老旧小区改造，不可持续，也不符合政策要求，因此，“居民出一点”更为科学合理。居民出资参与改造，峨山县、红塔区等县（市、区）走在了前列。

峨山县练江南苑小区老旧小区改造预算总投资约3200万元，但仅争取到1741万元中央补助资金。面对巨大的资金缺口，经过充分的调研、走访和商议，小区党支部和业主委员会决定将院内的土地资源盘活，规划停车位，并以每个停车位收取2万元租金（租期30年）的方式，筹资解决资金缺口问题。

练江南苑小区业主委员会主任秦乔恩介绍，小区内共规划了820个停车位，有782户业主报名要车位，按照每个车位每户2万元的标准进行出租，筹集到1564万元租金。“改造没要财政一分钱，就把小区内部的停车问题解决好了。”秦乔恩说，“资金不够大家凑，也算是取之于民，用之于民。”

居民老郭出资2万元租到了一个30年使用权的车位。他给记者这样算账，30年有360个月，2万元的租金折算到每个月，月租金56元。以前儿子回来吃饭，出钱都没有停车位，现在车位就在家门口，非常方便。将来万一要卖房子，买家发现有配套的车位可用，房子也会好卖些。“虽然出了钱，但生活品质提升了呀，值！”老郭说。

红塔区朱槿北片区，居民出资65万元主动参与自来水和外立面改造。共美家园业主黄女士此前在巷子里摆摊做裁缝，老旧小区改造后，她把缝纫机搬到了家里，房前屋后立了广告牌，即开启新的谋生模式。温女士则租了共美家园群艺巷一套65平方米的房子，开快递超市和杂货铺，她说，老旧小区改造，实现了让生活更美好。

随着老旧小区改造工作的深入推进，社会各界和群众开始转变观念参与老旧小区改造，一些地方变“要我改”为“我要改”，还有小区居民愿意为更加美好的生活埋单。

“十四五”期间，我市计划完成815个城镇老旧小区改造，其中2022―2024年，全市计划实施连片改造40个片区，涉及522个小区、居民40197户。随着改造工作的推进，红塔区的共美家园等多个片区弥漫着温馨怡人的城市气息。

来源：玉溪日报