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玉溪高古楼

  论坛   今日玉溪   灵魂选择:买新房还是二手房?
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[玉溪杂谈] 灵魂选择:买新房还是二手房?

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发表于 2020-5-25 10:23:12 | 显示全部楼层 |阅读模式

人生最难的就是选择,选择房子好比选择对象,都想要理想中的高富帅或白富美,但完美的对象是没有的,有的只有适合自己的。就选择新房或二手房的问题,我们结合玉溪情况细说一番:


新房和二手房的特点
01
二手房的优点和缺点


(一)优点

1、价格便宜。相同地段来说,二手房的价格要比新房便宜10—20%左右,比如说凤凰路片区二手房价格期间大概为6500-9000,而他同地段的某新盘均价为8800。


2、位置较好。二手房一般都是位于中心城区,有的二手房所在的区域是没有新房开发的,比如学校周边、医院周边等热门地段。这些二手房所在的中心城区市政和商业配套 成熟,生活很方便。


3、公摊面积小。二手房一般都是楼梯房,公摊基本只有楼梯部分,比起新房的电梯房公摊很小,得房率高。


4、即买即住。二手房买卖一手交钱一手交货,可以到房子里实际看房,进行对比比较,买到后立即入住或出租,不用等待。


5、院子宽敞、停车方便、物业费低。玉溪二手房当中各个单位的房改房,建设的时候都是职工福利,因此好些单位上的房改房都是和单位在一起,即使不在一起的多数房改房院子都还是比较大的,根本就不用买车位,并且物业费还很低(当然,有的小区物业费低不见得是件好事),买这类的二手房居住体验非常不错哦。


6、租金回报好,变现能力强。二手房地段好,并且都是带装修的(虽然老一点,但入住没问题),这样的二手房买来后如果自己不住可以立即租出去产生收益。二手房的交易还是比较活跃的,只要不是大面积的(老旧大)流动性非常好,变现能力强(比如前一期我们曾经说的玉溪交易量大的那些小区),有一天想换新房了可以很快卖出去哦。


7、选择余地大,玉溪这种小城市新楼盘的数量有限,要在自己想要的区位买房不可能每个区位都有新楼盘,但二手房几乎分布于城市的各个地方,耐心找肯定有适合自己的。


8、次新房也是很好的选择。较新一点的二手房或是没住过人的新房内心感觉上合新房差不多,也是很好的选择。


9、可能当拆迁户。如果买到的二手房被拆迁那真是爽死了,近年来玉溪的拆迁补偿标准很高,人人争当拆迁户哦。

(二)缺点

1、首付高,银行贷款额度小、贷款年限低。二手房的评估价普遍较低,银行不会根据实际成交价来给你贷款(有的银行对于超过20年的二手房直接不贷款),所以你实际首付款要超过30%。并且贷款要自己找银行办理。


2、外观老,颜值低、有的户型不合理。玉溪二手房普遍是水洗石,瓷砖或涂料(并且时间长了涂料褪色)外墙,楼道也没有新盘的干净,小区花园等设施建设的不好,比起新房来美观性不足。


3、车位不足。有的二手房院子小,当初设计的时候就没有考虑停车问题,这样的二手房如果如果考虑停车的话慎重选择。


4、物业问题。有的二手房小区只有请了个看门的大爷,虽然说物业费低,但物业费低意味着服务不到位(当然,有的人也不在乎过多的物业服务)。


5、水电老化。二手房房屋内的水电存在老化问题,公共水电也存在这个问题。

02
新房的优点和缺点


(一)优点

1、如果不是中心城区的新房,一般价格比二手房是要低的(当然,也有高的,不过个人认为高要有高的道理,比如是电梯洋房,内外环境都非常好之类,否者就是扯淡)。


2、购买门槛低,银行贷款支持好。如果是一套房,首付只要30%,所以只要有首付的钱就可以上车,并且贷款是和银行合作,办理起来很方便的。


3、小区环境好,内部配套好。小区绿化,车位配套好。



4、户型设计合理。现在新房户型设计普遍较好,并且由于是新房,也不用担心质量问题。


(二)缺点

1、期房,公摊面积大。新房一般全额付款并且还要等待两年左右才能交房,有的样板房和实际出入还是比较大的。电梯房的公摊一般在20%左右(有的更大),得房率低。期房还有烂尾的风险,当然相对昆明等大城市,玉溪的烂尾盘数量算少的。

2、物业费高。当然,个人认为这也不算缺点,如果物业服务好的话居住体验还是比较好的,并且好的物业能够让房子增值不少。



3、通勤时间成本高,配套不足。如果不是市中心的新房,花在上班路上的时间是很长的,每天为了孩子上学和自己上班要提前30分钟出来,推后30分钟回家,相当于一天就要多花两个小时,这样的新房住着自己累,孩子也疲惫不堪!



4、相同地段价格比二手房高。尤其中心城区的新房,价格都要比旁边的二手房高10-20%左右。

根据自己的买房的目的选择

买房目的一般就是投资或刚需的自住

自住

据大数据研究,70、80后相对来来说更容易接受二手房,而90后更愿意买新房。自住的话从自己内心最真实的需求来决定买什么样的房子,比如说离上班的地方近,离学校近,离医院近。再比如想要大一点的房子,想要小区新一点的房子,想要环境好一点的房子,想在公园边好散步,想要带花园的房子等等。总之就是围绕自己最最喜欢的房子去选择,刚需不用太多考虑买新房还是买二手,选择适合自己的,自己最喜欢的就是最好的。玉溪这种小城市,通勤距离比不上昆明、北京那种上个班路上要花1、2个小时,不考虑孩子上学的话,其实房子离工作地的距离也不是太大问题。


投资

投资主要考虑房子的变现能力和升值幅度。在上期的“从红塔区交易前十一的小区看哪里的二手房最值得买”一文里我们说过:不是我们的房子涨了,货币通胀,纸币发行的速度远远超过实物,房地产对冲的是增长的货币M2。所以房子是相对来说是能够实现保值的较好商品,投资房产一般情况下是不会亏本的,房子价格的上涨其实只能算保值,因为货币贬值,购买力一直在降啊。

投资主要是根据自己的预算来选择,预算不高的情况下,相同地段可以考虑选择二手房,因为价格比新房低,相同的价格可以买到面积更大的。这时候选择什么样的二手房可以参考上一篇“从红塔区交易前十一的小区看哪里的二手房最值得买”以及下期即将推出的“哪种二手房卖的最快”来做决策。从前一篇的我们的调查统计数据可以看到玉溪县区投资者多数买的是二手房,其实这也是切合实际的,新楼盘不是随时都有,即使有区位也是有限,但二手房选择余就很地大了,可以随便看房、随时购买、并且即买即住。


注意:如没有附加资源(比如学校内、学校隔壁、公园边等等)避免投资过老的二手房(比如:年代久,品相差的,红砖外墙的等等);避免投资内部拥挤,小区品质差、外环境差的二手房;避免投资老旧大的二手房(面积大,总价高)。



二手房也会存在有价无市的情况,比如它盘边有个新盘开盘均价是8000,这样一下子就会把新盘盘边的二手房价格拉高,房东定价肯定会说旁边的新房都8000了我也要卖8000,这种情况普遍存在,有的二手房定价甚至比旁边的新房还高。房子的价格只有实际成交才算,一般来说真想卖房子的人不会把价格定的高于实际成交价格,只有那种可卖可不卖,不急着卖的人才会挂超过市场价的价格,遇到这种情况投资来说就不用考虑了,当然如果房子很有卖点(比如带花园、露台、间距非常宽、学校里等等)也可考虑,因为这类房子买着贵,但数量稀少,有特殊资源,再卖的时候也还是好出手的。


预算充足的情况下可以考虑新房,那选择哪种新房呢?纯投资新房主要考虑以后再卖是否有人来接盘(新房再卖的时候也成了二手房)。从这一点出发建议选择城市中心的新楼盘,或选择有特殊资源的新楼盘(比如电梯洋房、南北通透的板房、公园旁边、位置优越、价格低、内部环境好等等),总之就是尽量选择楼盘里面位置好、楼层好、户型好,朝向好的,千万不能图便宜,好的房子不但增值快,而且再卖的时候要更好卖。


新房定价开发商很讲究套路,比如玉溪现有的几个大盘,某开发商先开一个盘,开盘前肯定要参考周边二手房价格。如果二手房价格稳定在7000一平米,那么开发商会根据区位、板块、设施配套及交通把开盘价定到7500一平米。作为业主,7500一平米买进,如果哪天想卖出的话在二手房市场应该挂什么价格?很明显,最少也得挂7500一平米,7500是个底线,即使我不能多赚钱,但至少肯定不能亏钱买吧?

过段时间这个开发商又开一期,这期他的定价策略是什么?如果这个板块区域的二手房可以站稳7500一平米,一手房一开盘可以定8000一平米。而购房者们也很清楚,他们觉得这个区域板块二手房都要卖8000一平米了,那么一手房就是8000一平米也算正常,于是他们非常自然流畅的实现了心理过渡,8000买进后挂在二手房市场上。到现在为止,该区域二手房价格已经维持在8000一平米。


再过段时间该开发商又开一期,或者旁边的开发商新楼盘出来了,他们就想旁边的二手房都8000一平米了,我是一手房,至少得开个8800一平米。开发商觉得既然二手房能够站稳8800一平米,那他开8800一平米也是顺理成章的了。


如果是新地块拍卖的话,开发商同样会参考旁边二手房价格来拍地,并且拍到手后定价肯定也会参照旁边二手房价格上涨个几千(并且理由也很充分,旁边二手房价格都这么高了,何况我地价更高啊)。


而这导致的结果就是只要一个区位它有新房陆续开盘,开发商隔开三个月开一批,这个价钱会像螺旋一样的往上升。7500、8000、8800、9800就像是每一层的人都觉得自己的价钱是站得住的。房价就是这样在一手和二手之间被螺旋拔高了。


好了,今天就聊到这里,各位如果有需要和楼主交流的请跟帖留言,楼主一般每贴必回哦!



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发表于 2020-5-25 10:25:25 | 显示全部楼层
你问问那些买期房维权的人     维权的路苦不苦...
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 楼主| 发表于 2020-5-25 10:31:01 来自手机 | 显示全部楼层
沙控 发表于 2020-5-25 10:25
你问问那些买期房维权的人     维权的路苦不苦...

那就买二手房吧,一手交钱一手交货。新房有各种问题也是正常的,最起码别烂尾啊!
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发表于 2020-5-25 10:45:05 | 显示全部楼层
楼主分析了这么多,干脆盘点几个值得购买的老破小,对古楼的楼友有指导作用。
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发表于 2020-5-25 10:46:22 来自手机 | 显示全部楼层
听说公摊面积取消了,是真的吗?
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发表于 2020-5-25 10:49:09 | 显示全部楼层
二手比一手还贵,
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 楼主| 发表于 2020-5-25 10:56:46 来自手机 | 显示全部楼层
nn001001 发表于 2020-5-25 10:45
楼主分析了这么多,干脆盘点几个值得购买的老破小,对古楼的楼友有指导作用。

下一期就有了,题目是《哪些二手房卖的最快》
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发表于 2020-5-25 10:58:24 来自手机 | 显示全部楼层
好事成双 发表于 2020-5-25 10:46
听说公摊面积取消了,是真的吗?

现实是公摊不加大就算好的了
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发表于 2020-5-25 10:58:40 | 显示全部楼层
老派玉溪 发表于 2020-5-25 10:56
下一期就有了,题目是《哪些二手房卖的最快》

好呢,期待
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 楼主| 发表于 2020-5-25 10:58:41 来自手机 | 显示全部楼层
好事成双 发表于 2020-5-25 10:46
听说公摊面积取消了,是真的吗?

取消公摊单价就会上涨,公摊也要出土地和建设成本啊,开发商又不是慈善家。只是说着好听而已,结果都是总价不变
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发表于 2020-5-25 10:59:25 来自手机 | 显示全部楼层
看新闻好像说国家今年取消了公摊面积,不知道有没有执行
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二手房比新房贵多了
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发表于 2020-5-25 11:02:24 来自手机 | 显示全部楼层
媳妇要新的,房子要二手的。
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发表于 2020-5-25 11:05:01 | 显示全部楼层
我家只买期房 何必怕什么烂尾 烂尾了也会有ZF来接管 只要不是买荒山野岭 那种烂尾了就不会有人接盘了
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 楼主| 发表于 2020-5-25 11:05:26 来自手机 | 显示全部楼层
yxmaliang 发表于 2020-5-25 10:49
二手比一手还贵,

那是不急着卖房的二手房东才会把二手房挂的比同地段新房还高,要不就是有卖点:比如带大露台,花园等等
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 楼主| 发表于 2020-5-25 11:07:02 来自手机 | 显示全部楼层
终曲 发表于 2020-5-25 11:02
媳妇要新的,房子要二手的。

在二手房里和一手媳妇睡觉也是人生一大快事啊!
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 楼主| 发表于 2020-5-25 11:08:09 来自手机 | 显示全部楼层
淬毒荆棘 发表于 2020-5-25 11:05
我家只买期房 何必怕什么烂尾 烂尾了也会有ZF来接管 只要不是买荒山野岭 那种烂尾了就不会有人接盘了

玉溪烂尾盘算少了。实行预售资金监管后应该不会有烂尾盘了吧!
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发表于 2020-5-25 11:08:41 | 显示全部楼层
追求居住品质的人就不要考虑二手房了;外地来养老、读书学期房的,可以考虑二手房。
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 楼主| 发表于 2020-5-25 11:10:25 来自手机 | 显示全部楼层
好事成双 发表于 2020-5-25 10:59
看新闻好像说国家今年取消了公摊面积,不知道有没有执行

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 楼主| 发表于 2020-5-25 11:12:17 来自手机 | 显示全部楼层
马尔代夫 发表于 2020-5-25 11:08
追求居住品质的人就不要考虑二手房了;外地来养老、读书学期房的,可以考虑二手房。

一手二手,喜欢就好。不过换房的人一般都喜欢一手的。
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