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玉溪高古楼

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[玉溪杂谈] 从红塔区交易量前十一的小区看哪里的二手房最值得买

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发表于 2020-5-11 11:47:06 | 显示全部楼层 |阅读模式


上一篇我们聊了玉溪的二手房都卖给了谁,结论是红塔区一年成交的4000多套二手住房买家大概60%多都来自红塔区以外的县区及玉溪市外。


微信图片_20200511111725.jpg



按购买人数排名情况:

第一名:红塔区

第二名:新平

第三名:峨山

第四名:通海

第五名:元江

第六名:华宁

第七名:江川

第七、八名:易门、澄江

第九名:玉溪以外


其中红塔区户籍购买二手房占4000多套交易量的40%左右,县区以及玉溪以外户籍人口购买二手房占整个交易量的60%左右。看到这个数字统计我不由得想和昆明住房客户来源做个对比,请看下图:


微信图片_20200511111745.jpg




是不是有点相似?是的,这个结果才应该是正确的,无论一手还是二手,步入市场轨道后(1999年房改结束前的房地产市场还未算是建立起来,玉溪市房改真正结束应该是在2003年以龙湖园和葫田二期分房结束、2004年市区两级闲置住房拍卖为标志,玉溪房地产市场进入轨道)一个城市房地产购买人群根本不可能总是本市人口,本市人口也无法支撑起一座城市的房地产市场。从这一点来说,玉溪市也算是一座开放、包容的现代化城市,它能够跟随市场而发展,能够包容人群而进步,玉溪,我爱你!




以下开始转入正题



楼市里把房子归为8类:1上车房,2屌丝房,3刚需房,4刚改房,5改善房,6伪豪宅,7真豪宅,8顶豪宅。下面,我们按这个分类来分析红塔区交易量最大的十一个小区:

微信图片_20200511111805.jpg


第一名:诸葛小区等片区

第二名:火车站等片区

第三名:烟厂DEF等片区

第四名:二小区等片区

第五名:文化路文化小区等片区

第六名:乡镇小区等片区

第七名:玉龙花园等片区

第八名:润玉园等片区

第九名:葫田二期等片区

第十名:北苑小区等片区

第十一名:山水家园等片区


由于小区太多,不能一一列举,如果你所在的小区与上面十一个的某个同区域,请自动对号入座。


以下开始解读

排名第一的诸葛小区片区包含了烟厂老生活区以及周围的化肥厂等几个小区。诸葛小区片区是玉溪较早的一个大型小区,当年算是豪华小区,随着岁月的流逝这位贵妇已经疲惫,但这并不影响其占据红塔区二手房交易量的榜首,靠西边大花园的房子环境还是可以的。


这个小区的特点是位于中心城区,价格实惠,周边商业成熟,并且有学校资源加持,这些都是其占据榜首的硬核条件。这个小区户型覆盖范围大,从70-120都有,可以同时满足上车房,屌丝房,刚需房的各类需求。读这篇文章的朋友有的首套房就是买了这里然后又卖了把房款作为首付换到改善房的别的小区哦!


排名第二的火车站兰苑洋房、珊瑚苑等片区与第一名相邻,特点类似,但由于房子比第一名新一点,户型好一点,价格稍微比第一名贵那么一点点。按理说这个片区的房子数量多,新,户型也好应该在榜首才对啊?可能是环境及价格的因素导致其屈居第二吧。

blob.png


排名第三的烟厂DEF片区是当年玉溪最大的小区,与烟厂诸葛小区基本是同时期的,并且房子数量也是很多的,小区内部空间开阔,各种市政配套比较好,但生活便利程度较第一的诸葛小区还是有点差距,并且价格也比诸葛小区高一点,所以排到了第三。


排名第四的玉溪二小区占据了玉溪向北的红利,是目前玉溪很大的一个小区,小区内部环境较好,户型较多,面积覆盖范围大,属于改善房,房子数量很多,交易量自然也大。


排名第五的文化路文化小区等片区位于玉溪学校资源最集中的市中心地段,在这里买房子一次就能搞定12年的学习时光(不过,即使在这里买了房子也不是人人都能搞定12年的)。随着学生的毕业升学,这片房子交易量很频繁,是真正的刚需房。但这个片区的房子比较老(极中心等除外),而且价格还不低哦,虽然价格不低,但多数面积不大,总价不高成交速度是很快的,纯投资的朋友买这个片区的房子是首选中的首选!


排名第六的乡镇小区、国税局、工行生活区等片区是买房子的人都喜欢的北片区,从区位来说很有吸引力,在北片区的房子中价格算是低的,是看中北片区区位人士的刚需房,所以能排到第六。


排名第七的玉龙花园小区虽然区位不占有优势,但小区内部环境比较好,并且房子较新、户型较好、商业成熟,有学校资源,算是改善房,所以还是受欢迎的。


排名第八的润玉园等片区小区内部环境非常好,户型也不错,算是改善房中较好的选择,所以买方考虑的还是多呢。


排名第九的葫田二期片区包括了葫田二期、葫田一期、师院生活区、教师小区、建设小区、人大小区等片区,房子比较多,小区都比较新,户型较好,在南片区中算是比较不错的房子,属于刚改房。但这小区在同区位中价格不算低,似乎人们都喜欢北片区,所以这个片区的交易量只能排到第九。

blob.png


排名第十的北苑小区包括了北苑DE片区、水厂、电信生活区、玉湖园、锦湖园、龙湖园等片区,这个片区代表了玉溪的区位热点方向,是最受欢迎的片区,教育、市政等资源配套非常好,房子户型丰富(70—200以上都有)、房子也多,属于高端社区,伪豪宅、真豪宅在这个片区都有,按理说这个片区交易量应该很大才对,但事实总是与我们的想象有差距,这个差距简单的体现在价格上,这个片区的房子价格算是很贵的,所以导致了其排名只能到第十。


排名第十山水佳园伪豪宅(户型稍差点的)、真豪宅都有啊,是公认的高端住宅,价格自然也是高端的,所以房子很多,但价格因素导致能接受的人是特定的,所以只能排到第十一。

总 结


决定交易量、换手率的其实是价格,就像拼多多火是因为大家都喜欢便宜的东西。但对交易量排名处在不同消费阶层的人有自己内心的排名,比如住在北苑片区的人会觉得自己小区的房子区位、户型好,买卖的人多交易量大,但那都是从自己的角度去理解的。


楼市里的8类房:1上车房,2屌丝房,3刚需房,4刚改房,5改善房,6伪豪宅,7真豪宅,8顶豪宅。其中1—4类房换手快周转快,流通性非常好,一旦升值了就会快速裂变向上置换,价格几乎年年上涨。为什么?因为一座城市中总有人能够攒到一笔钱上车,买进这种总价低的房子。随着上车房的价格上涨,整座城市的房价底部被不断抬升,换言之,去年最便宜的房子假设是50万,明年就是60万了。所以首选很关键,宁要小三房,不要大两房,也不要看不起中心城区的老房子,这类房子如果选择总价低并且户型不错的二手房日后换手率是很高的,买到后不用担心难卖出去,这类房子最适合投资。


5—8类房为“后浪”们提供更为丰富和有品质的现代生活方式。随着房地产从增量到增质存量时代转变,社会的各个消费阶层就会有不断置换的需求,这类改善型房虽然位置、户型、新旧程度很有优势,但其普遍面积大、总价高,相对来说换手率不是很高。在玉溪,总价高尤其是总价超200万的二手房,要卖出去不那么容易,必须要锁定特定的买家才能提高成交率。


不是我们的房子涨了,货币通胀,纸币发行的速度远远超过实物,房地产对冲的是增长的货币M2。如果人人都知道买资产(当然,这是不可能的),等于集体做空人民币,这是高层不愿意看到的,因此才会有“房住不炒”。

最后:感谢提供数据支持的:玉溪中佳房产、新亚地产、启航房产等机构。


按惯例,依然为地主高古楼做个广告:买卖房子就上高古楼房产频道,高古楼房产,你值得信任!





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发表于 2020-5-11 11:56:10 来自手机 | 显示全部楼层
么么  看看买不起啊
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发表于 2020-5-11 11:56:47 | 显示全部楼层
除非是刚需,否则现在买房就是找死
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发表于 2020-5-11 11:59:14 来自手机 | 显示全部楼层
不知楼主是否知道北城镇田和裕园小区,有没有升值潜力
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发表于 2020-5-11 12:04:08 来自手机 | 显示全部楼层
房子是用来住的,贵点也行。
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 楼主| 发表于 2020-5-11 12:09:53 来自手机 | 显示全部楼层
悟9971 发表于 2020-5-11 11:59
不知楼主是否知道北城镇田和裕园小区,有没有升值潜力

貌似是环城路上的联排以及住房,如果用来自己做生意或刚需自住还是可以考虑的。如果投资还是建议考虑中心城区
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 楼主| 发表于 2020-5-11 12:12:32 来自手机 | 显示全部楼层
房住不炒 发表于 2020-5-11 12:04
房子是用来住的,贵点也行。

自住只要自己喜欢就行,价格,区位,户型等等都是其次
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 楼主| 发表于 2020-5-11 12:14:12 来自手机 | 显示全部楼层
dreame 发表于 2020-5-11 11:56
么么  看看买不起啊

上车房你肯定买得起
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发表于 2020-5-11 12:34:56 来自手机 | 显示全部楼层
这些数据不是随随便便能得到的,你是干嘛的?有关部门的?
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发表于 2020-5-11 12:35:24 来自手机 | 显示全部楼层
老派玉溪 发表于 2020-5-11 12:09
貌似是环城路上的联排以及住房,如果用来自己做生意或刚需自住还是可以考虑的。如果投资还是建议考虑中心 ...

嗯就是那里,想刚需自住,以后卖掉改善,就是不知道升值空间是否可以
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发表于 2020-5-11 12:41:54 来自手机 | 显示全部楼层
下个帖子敢不敢讨论:房价背后的推手到底是谁?
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发表于 2020-5-11 12:42:55 来自手机 | 显示全部楼层
老派玉溪 发表于 2020-5-11 12:14
上车房你肯定买得起

玉兴路街道办事处个要的
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发表于 2020-5-11 12:47:32 来自手机 | 显示全部楼层
这种交易数据我只能呵呵
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发表于 2020-5-11 13:03:29 来自手机 | 显示全部楼层
服了,楼主有理有据,才能说服人,比起某些开发商的套路来说真的是比较良心了。不过我很好奇,老五街的项目还在推进么,现在重心全放到高铁新城去了
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发表于 2020-5-11 13:06:37 来自手机 | 显示全部楼层
悟9971 发表于 2020-5-11 11:59
不知楼主是否知道北城镇田和裕园小区,有没有升值潜力

北城几十年都没有点变化,投资么基本是亏
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老派玉溪 发表于 2020-5-11 12:09
貌似是环城路上的联排以及住房,如果用来自己做生意或刚需自住还是可以考虑的。如果投资还是建议考虑中心 ...

对就是那里,想刚需自住,以后卖掉改善,就是不知道那里的房子5-10年升值潜力怎么样
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发表于 2020-5-11 13:51:30 来自手机 | 显示全部楼层
全球焦點 发表于 2020-5-11 12:42
玉兴路街道办事处个要的

这个范围有点大,你要说具体点
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发表于 2020-5-11 13:53:11 来自手机 | 显示全部楼层
panyan 发表于 2020-5-11 13:51
这个范围有点大,你要说具体点

迎春街路口卖鳝鱼米线对面
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 楼主| 发表于 2020-5-11 14:01:03 来自手机 | 显示全部楼层
悟9971 发表于 2020-5-11 12:35
嗯就是那里,想刚需自住,以后卖掉改善,就是不知道升值空间是否可以

如果工作在北城,也想住在北城,那可以买,毕竟房子第一功能是居住。
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 楼主| 发表于 2020-5-11 14:03:09 来自手机 | 显示全部楼层
KKKKK 发表于 2020-5-11 12:41
下个帖子敢不敢讨论:房价背后的推手到底是谁?

借个胆子给我,或许可以试试
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