请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

玉溪高古楼

  论坛   今日玉溪   你们喜欢的新房子要来了
返回列表
查看: 139125|回复: 114

[玉溪杂谈] 你们喜欢的新房子要来了

  [复制链接]

32

主题

3

帖子

105

积分

UID
508809
古楼币
391 个
金币
65 元
最后登录
2020-11-28
发表于 2020-4-28 11:08:16 | 显示全部楼层 |阅读模式


最近玉溪市召开的云端土地推介会大家都很关注,以下是个人从公布的信息就住宅土地做的一个分析,为计划买房的朋友做个参考(注:业余水平,错误的地方请自我更正):

在开始阅读之前,你值得用一分钟搞懂以下这几个主要概念:即容积率、建筑密度、绿化率。

一、容积率=总建筑总面积÷土地总面积

二、建筑密度= 建筑基底总面积(总占地面积)÷建筑用地总面积

三、绿地率=(绿地面积/用地面积)×100%

接下来,我们结合本次红塔区内要出让的这几块土地详细捋一下你们喜欢的房子到底在哪块地里。


第一块地红塔区—玉溪水利局旁地块


第一块,没错,州大河河滨公园旁边,目前临大河公园边可用来盖房子呢地几乎没有了(对面那块貌似是集体建设用地,建商品房政策是不支持的。大河三期边暂不在讨论范围)。公园旁边呢房子哪个不想要。当然,这里说的旁边,虽然没有直接临湖临公园,但看图就知道离公园还是很近的,并且一墙之隔就是聂耳小区玉湖校区(在这里读小学都不用接送,很幸福的6年哦),一中也在不远的地方(孩子要考上一中住这里就更合适了),往北走是李棋农贸市场。


看规划指标:
15.7亩(10452平方米)
容积率:3.1(总建筑面积32401平方米)
建筑密度:≤22%(建筑物占地面积2299平方米)
绿地率≥35%(绿地面积3658平方米)
建筑高度≤80米(26层)

接下来对这几个指标的解释这块地你关心呢房子到底是什么样子:

限高80米就是说这个楼盘可以盖26层以下呢房子,所有房子的总建筑面积32401平方米。假设开发商盖目前最受欢迎的板房(南北通透那种)设计两种户型130平方米和180平方米的各两幢(目前玉溪市场大户型似乎更收欢迎,实际不会只有两个户型,这里仅仅是便于计算只举两个户型的例子),那么总建筑面积就是(130x2x2x26=13520)+(180x2x2x26=18720)=32240平方米。当然总的建筑面积还要包括公共设备用房,商业、门卫室等公共设施面积,扣除这些实际设计下来与这种粗略测算还有点差距。从地形上看,假设盖4幢房子的话平行聂耳小学布局成2幢南北向,2幢东西向(可以盖成湖景房哦)似乎也是可以的。

另外:在这块地对面的对面(临白龙路,见下图)也有一块即将动工(各种手续正在办理中)的住宅用地,是本土开发商开发,户型也是当前最受欢迎的复式和大平层(户型可参考临岸三千城),这个地块的总房屋套数不多,有兴趣的小伙伴可关注哦。


    小结:这块地位于目前比较热门的大河公园边,也是河滨公园边目前唯一临公园临湖的地块,并且临学校,周边配套成熟,最高可盖26层,高层可有临湖景观,户型设计估计还是比较好的,参考周边房价来说一手房的价格预计还是值得入手呢。



第二块地红塔区—瀑布生态公园周边地块


第二块:天啦,出水口公园旁边,高品质生态住宅区,这点呢房子我都想要。对于我这种害怕干燥呢人来说最喜欢周边是水是山房子了,有山有水又安静低调,一旦用有别无所求啊。这个地块的形状不规则,两个小地块有一定的坡度,地块里面有很多现成的大树(保留的话绿化费省了不说,还有大树古树景观哦),依地形而建的话不但可以避免相互遮挡,还可以形成自然布局,顺势而为的自然生态。


再来看各个规划指标:简直就是太太太高端了
222.27亩(148031平方米)
容积率:2(总的可盖296062平方米)
建筑密度:≤30%(建筑总占地面积44409平方米)
绿地率≥30%(绿化占地面积44409平方米)
建筑高度≤36米(12层,妥妥的电梯洋房啊)

从规划指标来看,房子占地面积只占整个地块面积的30%,绿化占30%以上(实际开发商可能会把绿化搞的很好),其余40%可以是道路,水景之类的(想象也太美好了吧)。最高能盖12层,但实际设计下来开发商可能会设计一部分低于12层的(比如3层的,6层的,9层的.......),至于户型,我这里不好想象了,总之是很美好,很香的。算了,不能多说了,说多了到时候个个都想去那点买房子就轮不到我了。


  小结:这个地块位置实在太好了(独一无二啊),这种地就叫稀缺资源,房子的价值总是体现在附加的各种资源上,要不都是一堆水泥砖头你谁它值几个钱啊。这里可以说是公园里的房子,周边有学校和幼儿园(一小山水校区),商业等配套成熟。生态环境非常好,规划的绿化率高,定位高品质生态住宅区,小区户型、内部设计、景观等很有想象空间的。


第三块地红塔区—玉溪一中旁地块


第三块:玉溪一中旁边,这个位置总的来说区位尚可,四个方面没有遮挡,从州桥路进去后还算是安静的。


再来看各个规划指标:
54亩(35964平方米)
容积率:3.1(总的可盖111488平方米)
建筑密度:≤22%(建筑总占地面积7912.8平方米)
绿地率≥35%(绿化占地面积12587平方米)
建筑高度≤80米(26层)

小结:这个地块的规划条件和第一个地块(聂耳小区玉湖旁边那个地块)的规划条件是一样的,但实际盖下来估计开发商会综合考虑小区品质的问题,不一定都盖成26层,甚至有可能盖成一部分低层电梯洋房之类的。个人认为,预计此地块房子性价比从性价比来说应该是很可以的。



第四块地红塔区—玉溪卫生学校生活区北侧地块、土库屯村旁地块



第四块:科教创新城地块,这个地块是玉溪科教创新城新区第一个住宅项目。科教创新城总体路网以及各项规划都比较高端,进去后就是给人耳目一新的好感觉,这个地块对面是规划的共享体育馆和公园,虽然还没有建,但想象的空间很大啊(就像聂耳广场没建的时候聂耳广场旁边的房子看出去都是荒地,但现在呢!)。这个地块成不规则状,并且延伸很长,对着共享体育馆方向的部分面积大,设计好的话楼间距可以做的很好,通透性很不错。


再来看各个规划指标:
65.58亩(43676平方米)
容积率:1.6(总的可盖69881.6平方米)
建筑密度:≤32%(建筑总占地面积13976平方米)
绿地率≥35%(绿化占地面积15286平方米)
建筑高度≤24米(8层,绝对的电梯洋房)

小结:这个地块是科教创新城的第一个住宅项目,规划定位也是高端住宅社区,容积率很低,建筑高度8层以下,户型和小区内部可以设计的很好。地块对面是规划的公园和共享体育馆,科教创新城下一步进驻的单位以及企业等会很多,那里的人也会很多,考虑在那里工作的人会不断增加,对该片区住房是有很大需求的,并且这里规划条件又是8层以下的电梯洋房,在这里买房子太有想象空间了。




  总结:本次四个住宅地块各自都有优点和不足(最终都分别主要体现在位置和价格上吧),其中有公认的好地块,这种地块的房子当然价格也相对要贵点(一般来说一手房的价格即使当时是贵的,但小区一旦建成入住成了二手价格会更贵),买房子还是把个人实际情况结合起来更恰当点。比如双方工作的位置、孩子上学的学校、个人家庭收入情况等等,买房子也不要期望一次到位,实际也到不了位,即使买到了公认的环境好、位置好、户型好的房子也会因为工作地点变动、孩子上学、想换个环境等因素而存在再次换房的可能性。打算买房子、换房的朋友近期可以对这几个地块关注了,本号也将继续加强对这几个地块的持续关注,不断推出最新文章。下一期本号将就选房中的楼层、朝向、位置、楼间距、日照、资金筹措等进行文章更新,想了解的小伙伴请持续关注。

评分

1

查看全部评分

回复

使用道具 举报

1

主题

0

帖子

15

积分

UID
271273
古楼币
91 个
金币
0 元
最后登录
2020-4-28
发表于 2020-4-28 11:14:10 | 显示全部楼层
关注是哪个开发商买了这些地
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

8

主题

0

帖子

626

积分

UID
300939
古楼币
2094 个
金币
0 元
最后登录
2020-10-13
发表于 2020-4-28 11:16:31 来自手机 | 显示全部楼层
第二块是哪个开发商呢?
来自: iPhone客户端
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

14

主题

582

帖子

2358

积分

UID
293244
古楼币
2292 个
金币
0 元
最后登录
2020-11-27
发表于 2020-4-28 11:24:11 | 显示全部楼层
我一困惑,农村每家都是高房子,城里每家都有房子,二胎也没生出多少来,外来人也不多,盖这么多房子是不是有点浪费啊。
回复 支持 27 反对 0

使用道具 举报

12

主题

0

帖子

316

积分

UID
369120
古楼币
1653 个
金币
5 元
最后登录
2020-11-28
发表于 2020-4-28 11:38:52 来自手机 | 显示全部楼层
我唯一想不通的是,谁给你们的勇气,把房价弄这样高的。。。
来自: Android客户端
回复 支持 22 反对 0

使用道具 举报

17

主题

1万

帖子

3万

积分

UID
11665
古楼币
18334 个
金币
68 元
最后登录
2020-11-28

论坛帅哥车友会成员古楼居民灌水新手

发表于 2020-4-28 11:39:23 来自手机 | 显示全部楼层
期房,烂尾风险最大,东风水库旁地块,开发出来不卖1.2万到1.5万是不可能滴
来自: iPhone客户端
回复 支持 9 反对 0

使用道具 举报

107

主题

436

帖子

6205

积分

UID
6934
古楼币
4662 个
金币
70 元
最后登录
2020-11-27
发表于 2020-4-28 11:50:43 来自手机 | 显示全部楼层
我就看好出水口那块,就看价格如何。
来自: Android客户端
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

9

主题

1529

帖子

8394

积分

UID
243468
古楼币
7605 个
金币
0 元
最后登录
2020-11-27
发表于 2020-4-28 12:08:33 来自手机 | 显示全部楼层
种太阳 发表于 2020-4-28 11:16
第二块是哪个开发商呢?

听说融创?

来自: iPhone客户端
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

1

主题

0

帖子

3

积分

UID
453885
古楼币
1321 个
金币
5 元
最后登录
2020-11-28
发表于 2020-4-28 12:10:37 来自手机 | 显示全部楼层
又将有这么多的楼盘上市,玉溪的房价还有上涨的空间吗?
来自: Android客户端
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

14

主题

105

帖子

1181

积分

UID
244802
古楼币
3665 个
金币
10 元
最后登录
2020-11-27
发表于 2020-4-28 12:20:47 来自手机 | 显示全部楼层
王嘿嘿 发表于 2020-4-28 11:50
我就看好出水口那块,就看价格如何。

2万
来自: iPhone客户端
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

27

主题

2459

帖子

9194

积分

UID
28084
古楼币
8491 个
金币
61 元
最后登录
2020-11-28
发表于 2020-4-28 12:21:32 来自手机 | 显示全部楼层
15号政府公开卖地,估计成交并不理想,目前没有任何土地成交的信息公布,与去年玉溪相对火爆的土地市场相比,大型地产商入驻五六线小城市的步伐似乎迈的非常谨慎,其实也能看出开发商对玉溪未来玉溪楼市的信心底气不足。
来自: Android客户端
回复 支持 14 反对 0

使用道具 举报

5

主题

0

帖子

93

积分

UID
416161
古楼币
1650 个
金币
0 元
最后登录
2020-11-28
发表于 2020-4-28 12:25:05 来自手机 | 显示全部楼层
楼主是吹捧自家地块吧?
新兴瑞园曾经都没怎么宣传,最后还不是卖的最好的。高铁新城,玉康新城都还在那里摆着呢,我坐等你所说的这些地块最后有没有超过三块地皮有人接手买的。现在企业企业难,老板更难,王老板去年就开始收缩房地产业务了。所以,未来10年,我都不看好你现在所说的任何一处。
如果说话有得罪,请见谅。本人说话直。
来自: Android客户端
回复 支持 23 反对 0

使用道具 举报

6

主题

34

帖子

1122

积分

UID
36130
古楼币
1890 个
金币
2 元
最后登录
2020-11-28
发表于 2020-4-28 12:26:33 来自手机 | 显示全部楼层
除了东风水库这离城市还近一点学校好一点,其他的呵呵,聂耳玉湖校区听着名字好听
来自: Android客户端
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

5

主题

10

帖子

285

积分

UID
29518
古楼币
1636 个
金币
10 元
最后登录
2020-11-28
发表于 2020-4-28 12:31:05 来自手机 | 显示全部楼层
个人觉得水利局那块地不好,着村子包围了,
来自: Android客户端
回复 支持 3 反对 0

使用道具 举报

5

主题

0

帖子

409

积分

UID
421901
古楼币
4949 个
金币
0 元
最后登录
2020-11-28
发表于 2020-4-28 12:45:01 来自手机 | 显示全部楼层
出水口那块不错,估计到时候价格也高
来自: Android客户端
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

23

主题

0

帖子

1393

积分

UID
339203
古楼币
2469 个
金币
5 元
最后登录
2020-11-27
发表于 2020-4-28 12:57:54 来自手机 | 显示全部楼层
小克制 发表于 2020-4-28 11:24
我一困惑,农村每家都是高房子,城里每家都有房子,二胎也没生出多少来,外来人也不多,盖这么多房子是不是 ...

可以当菜炒的嘛
来自: Android客户端
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

8

主题

0

帖子

120

积分

UID
353931
古楼币
758 个
金币
0 元
最后登录
2020-11-16
发表于 2020-4-28 13:03:02 来自手机 | 显示全部楼层
牛牛呢
来自: Android客户端
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

59

主题

135

帖子

1546

积分

UID
266324
古楼币
1529 个
金币
5 元
最后登录
2020-11-27
发表于 2020-4-28 13:06:50 来自手机 | 显示全部楼层
听说好吃街这边这些村子要拆迁了,是不是真的?
来自: Android客户端
回复 支持 3 反对 0

使用道具 举报

46

主题

581

帖子

3091

积分

UID
3389
古楼币
3745 个
金币
51 元
最后登录
2020-11-7
发表于 2020-4-28 13:11:28 来自手机 | 显示全部楼层
難唸的經 发表于 2020-4-28 11:39
期房,烂尾风险最大,东风水库旁地块,开发出来不卖1.2万到1.5万是不可能滴

有可能,受疫情影响,各个国家都纷纷举债印钞票,货币贬值是板上钉钉的事。
来自: Android客户端
回复 支持 2 反对 0

使用道具 举报

2

主题

0

帖子

48

积分

UID
296198
古楼币
1104 个
金币
0 元
最后登录
2020-11-28
发表于 2020-4-28 13:33:23 来自手机 | 显示全部楼层
出水口那块环境确实好
来自: Android客户端
回复 支持 3 反对 0

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

收藏:5319 | 帖子:7万